המהפכה העסקית: מדוע חברות נוטשות למגדלי בסר?

אם שכר הדירה במרכז תל אביב חונק את התקציב החודשי שלכם, והעובדים הבכירים שלכם מבלים שעות בפקקים של נתיבי איילון במקום לייצר ערך – אתם כנראה מפסידים כסף בכל חודש מבלי לשים לב. בעוד שחברות רבות ממשיכות לשלם מחירי פרימיום מופקעים על משרדים מיושנים במיקומים פקוקים, הכסף החכם של עולם העסקים הישראלי כבר עשה חישוב מסלול מחדש.

התשובה לבעיה הזו לא נמצאת בעבודה מרחוק, אלא במעבר גיאוגרפי קצר ומחושב. אזור התעשייה הישן של בני ברק עבר בשנים האחרונות את אחת ממהפכות הנדל"ן המרשימות ביותר במזרח התיכון, והפך למתחם ה-BBC (Bnei Brak Business Center). בלב הפועם של המתחם הזה ניצבים בגאון מגדלי בסר, שמושכים אליהם את צמרת העסקים של ישראל.

במאמר זה, המבוסס על ניתוח עומק שביצענו לשוק הנדל"ן המסחרי בגוש דן, נפרק לגורמים את כל הסיבות המקצועיות, הכלכליות והאסטרטגיות שהופכות את מתחם העסקים הזה ליעד המבוקש ביותר כיום. מניסיוננו בליווי וייעוץ לחברות בצמיחה, הבנת המגמה הזו יכולה לחסוך לארגון שלכם מאות אלפי שקלים בשנה.

המשבר במרכז תל אביב והאלטרנטיבה השפויה

עד לפני עשור, בעלות על משרד בשדרות רוטשילד או במתחם שרונה הייתה סמל סטטוס עסקי שאין שני לו. אך כיום, המציאות השתנתה לחלוטין. מחירי הארנונה הרקיעו שחקים, מצוקת החניה הפכה לבלתי נסבלת, ועבודות התשתית ברחבי תל אביב הפכו את ההגעה היומית למשרד למשימה מתישה.

כשניתחנו את תנועת החברות באזור המרכז, זיהינו הגירה עסקית מובהקת מזרחה. מנכ"לים ומנהלי כספים (CFOs) הבינו שסמל הסטטוס התל אביבי כבר אינו מצדיק את הפגיעה בשורת הרווח ואת התסכול היומיומי של העובדים. כאן בדיוק נכנס לתמונה מתחם ה-BBC.

המתחם החדש מציע סביבה אורבנית מתקדמת, המתוכננת מראש להכיל מאסות אדירות של תנועה עסקית, תשתיות תקשורת חדישות ומרחבים ציבוריים מטופחים, וכל זאת במרחק נגיעה מתל אביב ומצירי התנועה המרכזיים.

חיסכון כלכלי אמיתי: המספרים שמדברים בעד עצמם

אי אפשר לדבר על מעבר משרדים מבלי לצלול אל המספרים הקרים. בעת תכנון מעבר אל המרכז העסקי המבוקש של ישראל, חברות רבות מגלות כי בחירה אסטרטגית במתחם כמו מגדלי בסר בני ברק מעניקה להן יתרון תחרותי עצום בשורת ההוצאות התפעוליות (OPEX).

היתרון הכלכלי המשמעותי ביותר טמון בתעריפי הארנונה. עיריית בני ברק, מתוך אסטרטגיה ברורה למשוך עסקים וחברות הייטק, מציעה תעריפי ארנונה לעסקים שהם לעיתים זולים בעשרות אחוזים מהתעריפים המקבילים בתל אביב או ברמת גן. עבור חברה המחזיקה משרד בשטח של 500 או 1,000 מ"ר, מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים בשנה.

מעבר לכך, גם דמי השכירות למ"ר, על אף שמדובר במגדלי יוקרה Class A, עדיין תחרותיים ומשתלמים יותר מאשר מגדלים מקבילים בציר יגאל אלון או בסיטי של תל אביב. עם זאת, למען השקיפות, חשוב לציין כי דמי הניהול במגדלים אלו הם בסטנדרט גבוה ומגלמים בתוכם שירותי שמירה, ניקיון ותחזוקה מוקפדים. הנתונים הכלכליים המוצגים מהווים כמובן הערכה כללית, ותמיד מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן ורואה חשבון בטרם קבלת החלטות.

אקו-סיסטם של מצוינות: מי נמצא במגדלים?

עסקים טובים נמשכים לעסקים טובים. כאשר סיירנו ובחנו את תמהיל השוכרים במגדלי הפרימיום של מתחם ה-BBC, גילינו אקו-סיסטם עסקי מגוון ומרשים. בניגוד לעבר, בו אזורים אלו אוכלסו בעיקר על ידי חברות לואו-טק או תעשייה זעירה, היום התמונה הפוכה לחלוטין.

בין הקומות תוכלו למצוא:

• משרדי עורכי דין מהשורה הראשונה: פירמות גדולות המבקשות משרדים ייצוגיים מול לקוחות.
• חברות הייטק וסטארט-אפים: שמחפשים חללי עבודה פתוחים (Open Space) ברמת גימור גבוהה.
• חברות פיננסים והשקעות: הנהנות מקרבה למרכזי העצבים של הכלכלה הישראלית.
• משרדי רואי חשבון ויועצים אסטרטגיים: המעניקים שירותים לכלל החברות במתחם.

השכנות הזו אינה רק עניין של יוקרה. היא מייצרת הזדמנויות נטוורקינג יומיומיות. מפגש מקרי במעלית או בבית הקפה למטה יכול להוביל בקלות לשיתוף פעולה עסקי ששווה הרבה מאוד כסף.

נגישות ותחבורה: איך הרכבת הקלה שינתה הכל

נקודת התורפה ההיסטורית של מתחמי תעסוקה בישראל הייתה תמיד הנגישות התחבורתית. מניסיוננו בשטח, אחד החסמים הגדולים ביותר של עובדים לפני חתימה על חוזה העסקה הוא התשובה לשאלה: "כמה זמן ייקח לי להגיע למשרד בבוקר?".

מתחם ה-BBC בכלל ומגדלי העסקים בו בפרט, פתרו את הסוגיה הזו בצורה חכמה. פתיחתו של הקו האדום של הרכבת הקלה (דנקל) שינתה את חוקי המשחק לחלוטין. תחנות כמו אהרונוביץ' ובן גוריון מאפשרות לעובדים מפתח תקווה, רמת גן, תל אביב ובת ים להגיע עד לפתח המשרד ללא צורך ברכב פרטי.

עבור אלו שעדיין מגיעים ברכב, המתחם נהנה מגישה מהירה יחסית לצירי תנועה מרכזיים כמו כביש 4 וציר ז'בוטינסקי. אמנם בשעות העומס קיימת צפיפות המוכרת לכל תושב גוש דן, אך החניונים התת-קרקעיים העצומים של המגדלים מבטיחים שלפחות בעיית חיפוש החניה נעלמה כלא הייתה.

השפעת סביבת העבודה על גיוס ושימור טאלנטים

בעידן שאחרי מגפת הקורונה, מיתוג מעסיק הפך לכלי נשק אסטרטגי במלחמה על טאלנטים איכותיים. עובדים כבר לא מוכנים להתפשר על משרד מדכא נטול אור טבעי. הם מחפשים חוויה הוליסטית שמצדיקה את היציאה מהבית.

כאשר חברה מעבירה את פעילותה למגדל יוקרתי, המסר שהיא משדרת לעובדים (ולעובדים פוטנציאליים) הוא של יציבות, עוצמה והשקעה בהון האנושי. המגדלים במתחם תוכננו מראש כדי לספק את הצרכים הללו בדיוק.

• אדריכלות וחזון: קירות מסך מרובי זכוכית מאפשרים חדירת אור טבעי מקסימלי, דבר שהוכח מחקרית כמעלה את הפרודוקטיביות ומפחית עייפות.
• נוף פנורמי: היכולת להשקיף על כל גוש דן מקומה 30 מעניקה תחושת מרחב נשימה שלא קיימת במשרדים נמוכים.
• פסיליטיז מקיפים: קומות הקרקע של המגדלים מציעות מגוון מסעדות, בתי קפה, חדרי כושר ושירותים נוספים שמאפשרים לעובד למצוא הכל במרחק הליכה קצרה.

כדאי לשים לב למגבלה אחת (לשם השקיפות המלאה): רוב המסעדות ובתי העסק במתחם פועלים תחת כשרות ונחים בשבת. עבור חברות הפועלות 24/7 זה עשוי לדרוש היערכות קולינרית שונה בסופי שבוע, אך עבור הרוב המוחלט של החברות הפועלות במתכונת ימי חול, זהו נתון זניח לחלוטין.

סיכום: האם זה הזמן לארוז את המשרד?

מעבר למשרד חדש הוא תמיד אירוע מורכב הדורש משאבים, תכנון ותשומת לב ניהולית. עם זאת, התבצרות במשרדים יקרים במיקומים לא נגישים מהווה סיכון אסטרטגי גדול הרבה יותר. המעבר אל מתחם העסקים החדש של בני ברק אינו טרנד חולף, אלא תהליך כלכלי רציונלי שמוכיח את עצמו פעם אחר פעם.

מניתוח השוק הנוכחי, ברור כי שילוב של ארנונה זולה, נגישות של רכבת קלה, וסביבת עבודה בסטנדרט של המגדלים היוקרתיים בעולם, הופכים את ההחלטה לכמעט מתבקשת מאליה. אם חוזה השכירות שלכם מתקרב לסיומו, או שאתם מתכננים התרחבות משמעותית בשנה הקרובה, זה הזמן המושלם לצאת לסיור שטח במתחם ולבחון כיצד המעבר יכול להזניק את הארגון שלכם לשלב הבא.